房地产成交趋势性下行 投资增速小幅回落

时间:2019-08-27 来源:www.picanhadojonas.com

投资增速小幅回落

证券日报

  6月份房地产市场成交延续趋势性下行,各线城市新房和二手房价指数涨幅多为收窄。下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体可控,但结构性差异将加大。

  上半年房地产开发投资增速持续高位运行,6月有小幅回落。项目建安施工加快是支撑今年开发投资高增的主导因素,棚改“急刹车”和部分资金渠道管控则可能产生负面影响。

  一、成交延续趋势性下行,房价指数涨幅多收窄

  上半年房地产市场成交除了“金三银四”的短时回暖外,总体增速仍然趋势性下行,下行走势已持续超过三年。1-6月商品房销售面积7.6亿平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;销售额7.1万亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。房价方面,6月70个大中城市住宅价格指数中,仅有三线城市二手住宅价格环比涨幅扩大,其他各线城市新房和二手房价环比和同比涨幅均较上月回落或持平。

  保持结构化边际放松是权衡“稳经济”和“稳楼市”之间的合适选择,下半年边际宽松小周期继续。在“房住不炒+因城施策”的总基调下,以稳定为目标的高频对冲、以及地区间松紧互现的局面将成常态。在此背景下,下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体在可控范围内,但结构性差异将加大。城市间动能已经随着政策的结构化调整发生了切换,成交热点重回一二线城市。

件。下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的贷款数量及效率预计会呈现季节性下降,但这并不是由银行主观上缩减房贷造成的。房价方面,一二线城市房价可能出现小幅增长,但上涨空间却受到一定限制,相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节的能力,部分城市房价增速“冒尖”可能引发地区政策收紧对冲。

  三四线城市则是房地产市场成交下行压力的主要来源。三四线城市对“四限”边际放松并不敏感,却间接由于一二线城市转暖,现阶段所能享受到的溢出红利将减弱。同时,三四线城市也面临棚改任务大规模下调带来的负面冲击。下半年三四线市场基本面可能明显走弱,成交量同比去年下降,房价从高估中合理回调。

  二、房地产投资增速小幅回落,仍高位运行

  房地产开发投资增速持续处于较快增长,1-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

  与去年的“土地拉动型”不同,今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”,即高额土地购置费分期计入的影响逐渐消化,项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素。今年以来房屋施工面积呈现快速增长,1-6月增速8.8%与前两个月持平,是2015年以来的最快增长。新开工面积增速呈现波动(增长10.1%,增速回落0.4个百分点),但仍大幅快于竣工面积增速(下降12.7%,降幅扩大0.3个百分点),带来后续施工需求的增加。同时,随着一二线城市开工比例加大,建安单价也可能有所提高。

  可能影响开发投资的负面因素有两个。一个是确定性的政策利空,即棚改“急刹车”,计划改造规模缩减为去年的一半。另一个是不确定的政策利空,与拿地资金相关。尽管全国数据反映1-6月开发企业土地购置面积和成交价款同比分别下降27.5%和27.6%,但实际上聚焦一二线城市少数优质地块的竞争更为激烈。目前房企资金来源渠道较为通畅,若政策对冲土地市场的局部回温,不排除对其中部分拿地相关融资渠道加强管控的可能性。

  综合来看,下半年房地产开发投资增速会有所回落,但仍可能保持在相对高位,并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速,对经济增长的贡献度较去年提升。

  (作者系交通银行金融研究中心资深研究员 夏丹)

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  6月份房地产市场成交延续趋势性下行,各线城市新房和二手房价指数涨幅多为收窄。下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体可控,但结构性差异将加大。

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  一、成交延续趋势性下行,房价指数涨幅多收窄

  上半年房地产市场成交除了“金三银四”的短时回暖外,总体增速仍然趋势性下行,下行走势已持续超过三年。1-6月商品房销售面积7.6亿平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;销售额7.1万亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。房价方面,6月70个大中城市住宅价格指数中,仅有三线城市二手住宅价格环比涨幅扩大,其他各线城市新房和二手房价环比和同比涨幅均较上月回落或持平。

  保持结构化边际放松是权衡“稳经济”和“稳楼市”之间的合适选择,下半年边际宽松小周期继续。在“房住不炒+因城施策”的总基调下,以稳定为目标的高频对冲、以及地区间松紧互现的局面将成常态。在此背景下,下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体在可控范围内,但结构性差异将加大。城市间动能已经随着政策的结构化调整发生了切换,成交热点重回一二线城市。

件。下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的贷款数量及效率预计会呈现季节性下降,但这并不是由银行主观上缩减房贷造成的。房价方面,一二线城市房价可能出现小幅增长,但上涨空间却受到一定限制,相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节的能力,部分城市房价增速“冒尖”可能引发地区政策收紧对冲。

  三四线城市则是房地产市场成交下行压力的主要来源。三四线城市对“四限”边际放松并不敏感,却间接由于一二线城市转暖,现阶段所能享受到的溢出红利将减弱。同时,三四线城市也面临棚改任务大规模下调带来的负面冲击。下半年三四线市场基本面可能明显走弱,成交量同比去年下降,房价从高估中合理回调。

  二、房地产投资增速小幅回落,仍高位运行

  房地产开发投资增速持续处于较快增长,1-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

  与去年的“土地拉动型”不同,今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”,即高额土地购置费分期计入的影响逐渐消化,项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素。今年以来房屋施工面积呈现快速增长,1-6月增速8.8%与前两个月持平,是2015年以来的最快增长。新开工面积增速呈现波动(增长10.1%,增速回落0.4个百分点),但仍大幅快于竣工面积增速(下降12.7%,降幅扩大0.3个百分点),带来后续施工需求的增加。同时,随着一二线城市开工比例加大,建安单价也可能有所提高。

  可能影响开发投资的负面因素有两个。一个是确定性的政策利空,即棚改“急刹车”,计划改造规模缩减为去年的一半。另一个是不确定的政策利空,与拿地资金相关。尽管全国数据反映1-6月开发企业土地购置面积和成交价款同比分别下降27.5%和27.6%,但实际上聚焦一二线城市少数优质地块的竞争更为激烈。目前房企资金来源渠道较为通畅,若政策对冲土地市场的局部回温,不排除对其中部分拿地相关融资渠道加强管控的可能性。

  综合来看,下半年房地产开发投资增速会有所回落,但仍可能保持在相对高位,并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速,对经济增长的贡献度较去年提升。

  (作者系交通银行金融研究中心资深研究员 夏丹)

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